Come ChatGPT, Gemini e Perplexity scelgono le agenzie immobiliari da consigliare

Quando un cliente chiede a un assistente quale agenzia immobiliare scegliere, riceve tre o quattro nomi e una breve spiegazione. Nessuno dei produttori pubblica la formula con cui vengono scelti. Si sa però abbastanza, dalle documentazioni ufficiali e dalle ricerche indipendenti, per capire su cosa può lavorare un’agenzia.

Due memorie: l’addestramento e la ricerca

Un modello come quello di ChatGPT è stato addestrato su una grande quantità di testi. Da lì sa, in generale, cos’è un’agenzia immobiliare e magari conosce i grandi marchi in franchising. Difficilmente sa qualcosa di aggiornato su un’agenzia indipendente di quartiere: le informazioni dell’addestramento hanno una data di scadenza e coprono male le realtà piccole.

Per questo, sulle domande che riguardano un luogo preciso o informazioni recenti, gli assistenti fanno una ricerca sul web: formulano una o più interrogazioni, leggono alcune pagine e scrivono la risposta citando le fonti. È qui che un’agenzia ha margine d’azione.

Da dove arrivano le pagine che leggono

Ogni assistente ha i suoi canali, e non sempre sono dichiarati.

• ChatGPT usa un proprio programma, OAI-SearchBot, per raccogliere i siti da mostrare nelle risposte di ricerca. Una ricerca della piattaforma Peec AI, pubblicata a settembre 2026, indica che ChatGPT combina il proprio indice con diversi fornitori esterni, Google compreso, e che i dati locali arrivano anche da mappe e siti di recensioni. Sono osservazioni esterne, non una documentazione ufficiale.
• Gemini e le risposte AI di Google si appoggiano alla ricerca di Google. Google ha spiegato che AI Mode suddivide la domanda in più sotto-ricerche e poi ne riassume i risultati, con i link ai siti.
• Copilot di Microsoft si basa sulla ricerca di Bing.
• Perplexity ha un proprio programma di raccolta e mostra sempre le fonti accanto alla risposta: è il modo più semplice per vedere quali pagine vengono lette.

La conseguenza pratica: un’agenzia ben presente su Google ha una buona base, ma non basta guardare Google. Conta essere leggibili e coerenti su tutte le fonti pubbliche.

Cosa fa scegliere un’agenzia invece di un’altra

Non esiste un elenco ufficiale di criteri. Mettendo insieme ciò che dichiarano Google e OpenAI e quello che si osserva ripetendo le stesse domande nel tempo, i fattori che sembrano pesare di più sono questi.

Pertinenza con la domanda

Se la domanda riguarda la vendita di una villa sui colli, verrà favorita l’agenzia che sul sito parla di ville e di quella zona, con pagine dedicate. Un sito che dice solo «compravendite e locazioni» non risponde alla domanda.

Informazioni coerenti

Nome, indirizzo, telefono, zone servite e servizi dovrebbero coincidere sul sito, sulla scheda Google, su Bing, sui portali e sui social. Se in un posto l’agenzia risulta in via Mazzini e in un altro in un indirizzo vecchio, l’assistente ha meno motivi per fidarsi.

Reputazione visibile

Numero e contenuto delle recensioni, risposte del titolare, menzioni su giornali locali, associazioni di categoria, collaborazioni. Un assistente che deve giustificare un consiglio cerca elementi da citare: «molto apprezzata per la gestione delle pratiche» è una frase che spesso nasce dalle recensioni.

Contenuti che rispondono davvero

Pagine che spiegano costi, tempi, documenti, situazione del mercato in zona, con informazioni concrete. Sono le pagine che un assistente può riassumere. Ne parliamo in pagine di zona e FAQ che l’intelligenza artificiale cita.

Perché le risposte cambiano ogni volta

Se fai la stessa domanda due volte puoi ottenere nomi diversi. Le risposte dipendono dalla formulazione esatta, dalla posizione dell’utente, dalla cronologia della conversazione e dalle pagine trovate in quel momento. Per questo ha poco senso parlare di «posizione su ChatGPT»: si misura con quale frequenza un’agenzia compare su un gruppo di domande ripetute nel tempo. Il metodo è in il test da fare in 10 minuti.

Cosa può fare un’agenzia, in ordine

1. Rendere il sito leggibile dai programmi degli assistenti (robots.txt e crawler AI).
2. Scrivere sul sito, in modo esplicito, chi siete, dove lavorate e su quali immobili.
3. Allineare scheda Google, Bing Places, portali e social.
4. Curare le recensioni e rispondere a tutte (scheda Google e recensioni).
5. Guadagnare menzioni vere su fonti locali e di settore.
6. Controllare le risposte ogni mese e correggere il tiro.

Il quadro completo, passo per passo, è nella guida come far trovare la tua agenzia immobiliare su ChatGPT.

Fonti

• OpenAI, «Overview of OpenAI Crawlers» (documentazione ufficiale)
• Peec AI, ricerca sui fornitori dei risultati di ricerca di ChatGPT (settembre 2026)
• Google Italia, «AI Mode arriva anche in Italia» (8 ottobre 2025)
• Google Search Central, «Funzionalità di AI e il tuo sito web»