• Il valore catastale, necessario per il calcolo di imposte come IMU, TARI e successioni;
• La rendita catastale, su cui si basano vari tributi;
• La destinazione d’uso, ovvero la funzione prevalente dell’immobile.

Come sono suddivise le categorie catastali

Le categorie catastali sono suddivise in sei gruppi principali, identificati con lettere dalla A alla F, e ulteriormente specificati da un numero che ne determina la tipologia. Di seguito, una panoramica semplificata e aggiornata delle categorie catastali, suddivise per gruppi:

Immobili a destinazione ordinaria (Gruppi A, B, C)

Gruppo A – Abitazioni e alloggi

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile, in zone di pregio e con finiture superiori alla media.
• A/2 – Abitazioni di tipo civile, in linea con gli standard residenziali locali.
• A/3 – Abitazioni di tipo economico, costruzioni più semplici con impianti essenziali.
• A/4 – Abitazioni di tipo popolare, con finiture modeste e servizi minimi.
• A/5 – Abitazioni ultrapopolari (categoria in disuso).
• A/6 – Abitazioni rurali (categoria in disuso).
• A/7 – Villini, spesso con giardini e finiture di livello civile o economico.
• A/8 – Ville, con giardini o parchi, spesso situate in zone di pregio.
• A/9 – Castelli o palazzi di alto valore storico-artistico.
• A/10 – Uffici e studi privati non collocati in abitazioni.
• A/11 – Abitazioni tipiche locali, come trulli o baite di montagna.

Gruppo B – Edifici collettivi a uso pubblico

• B/1 – Collegi, convitti, orfanotrofi, seminari e caserme.
• B/2 – Ospedali e case di cura senza fine di lucro.
• B/3 – Prigioni e riformatori.
• B/4 – Uffici pubblici.
• B/5 – Scuole e laboratori scientifici senza fine di lucro.
• B/6 – Musei, biblioteche, accademie, circoli culturali non a scopo di lucro.
• B/7 – Cappelle ed oratori non aperti al culto pubblico.
• B/8 – Magazzini sotterranei per derrate alimentari.

Gruppo C – Immobili a uso commerciale o pertinenze

• C/1 – Negozi e botteghe (es. bar, parrucchieri, ristoranti).
• C/2 – Magazzini, soffitte, cantine e locali di deposito.
• C/3 – Laboratori artigiani per arti e mestieri.
• C/4 – Palestre e impianti sportivi senza fine di lucro.
• C/5 – Stabilimenti balneari e termali senza fine di lucro.
• C/6 – Rimesse, autorimesse, stalle e scuderie.
• C/7 – Tettoie (aperte o chiuse).

Immobili a destinazione speciale (Gruppo D)

Gli immobili del Gruppo D sono legati a esigenze produttive, industriali, commerciali o alberghiere:

• D/1 – Opifici, autosilos con impianti elevatori, cabine elettriche.
• D/2 – Alberghi, pensioni, villaggi turistici.
• D/3 – Teatri, cinema, sale da concerto, discoteche.
• D/4 – Case di cura e ospedali a scopo di lucro.
• D/5 – Istituti bancari e assicurativi con caratteristiche particolari.
• D/6 – Impianti sportivi con fine di lucro.
• D/7 – Fabbricati per attività industriali non riconvertibili.
• D/8 – Centri commerciali, supermercati, autosilos senza impianti elevatori.
• D/9 – Edifici galleggianti o sospesi ancorati a terra.
• D/10 – Fabbricati rurali destinati all’attività agricola.

Immobili a destinazione particolare (Gruppo E)

Le categorie catastali del Gruppo E si riferiscono a immobili con funzione pubblica o infrastrutturale:

• E/1 – Stazioni di trasporto terrestre, marittimo, aereo.
• E/2 – Ponti a pedaggio.
• E/3 – Edicole, chioschi, caserme e simili.
• E/4 – Recinti per mercati o fiere.
• E/5 – Fortificazioni.
• E/6 – Fari, torri, orologi pubblici.
• E/7 – Edifici destinati al culto pubblico.
• E/8 – Fabbricati all’interno dei cimiteri.
• E/9 – Altri immobili a destinazione pubblica non classificabili altrove.

Immobili a destinazione fittizia (Gruppo F)

Infine, il Gruppo F comprende unità non ancora completate, ruderi o aree:

• F/1 – Aree urbane.
• F/2 – Unità collabenti (in rovina, non utilizzabili).
• F/3 – Unità in costruzione.
• F/4 – Unità in definizione catastale.
• F/5 – Lastrici solari.
• F/6 – Immobili in attesa di dichiarazione.

Perché conoscere le categorie catastali è importante?

Conoscere le categorie catastali è fondamentale non solo per agenti immobiliari e professionisti del settore, ma anche per privati cittadini. Questa classificazione incide infatti:

• Sul valore fiscale dell’immobile;
• Sulle tasse da pagare;
• Sulla possibilità di cambio di destinazione d’uso;
• Sui vincoli e benefici fiscali legati a interventi edilizi.

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Dall’articolo 23 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, la rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».

La rendita catastale è quindi sostanzialmente il valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito.

Il valore catastale

La rendita catastale rivalutata per specifici coefficienti, strettamente dipendenti dalla categoria catastale di appartenenza del bene immobile, dà origine al cosiddetto valore catastale. Quest’ultimo differisce dalla rendita perché si calcola sulla sua base e rappresenta, di fatto, la base di calcolo per il pagamento di imposte tra loro diverse quali, per esempio, le imposte di donazione, di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili e relative pertinenze ad uso abitativo).

Come si calcola la rendita catastale

La rendita catastale dei beni immobili viene sempre calcolata moltiplicando la consistenza catastale per la tariffa d’estimo. Come dicevamo poco sopra, tale valore è molto importante perché permette di ottenere il valore catastale, ovvero quell’unità numerica che permette di calcolare le imposte.

Come calcolare il valore catastale

Ed eccoci quindi arrivati al calcolo del valore catastale. Questo è facilmente ricavabile moltiplicando la rendita catastale per un dato coefficiente di rivalutazione, che per gli immobili appartenenti al gruppo A, C, D, E risulta essere pari al 5%, mentre per gli immobili di categoria B è pari al 40%. Il valore, così com’è stato ottenuto, va poi moltiplicato per un ulteriore coefficiente variabile sempre in base alla categoria di appartenenza dell’immobile. Nella pratica si tratta di:

• 110 per la prima casa;
• 120 per i fabbricati appartenenti al gruppo A o C;
• 168 per i fabbricati in categoria B;
• 60 per i beni immobili nel gruppo A/10 e D;
• 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E;
• 112,50 per i terreni non edificabili.

Il calcolo del valore catastale per immobili non censiti

Nel caso di beni immobili non censiti al Catasto, quindi dove non è possibile rilevare la rendita catastale, è possibile utilizzare una rendita presunta per la determinazione del valore catastale.

La rendita catastale può variare?

Poiché la normativa vigente ha il potere di cambiare periodicamente i parametri tecnico-estimativi utili a determinare la rendita cat., è bene sapere che essa può potenzialmente variare nel corso del tempo.

Se desideri conoscere la rendita catastale del tuo immobile, noi di Catasto Semplice possiamo richiedere la tua visura catastale direttamente online, risparmiandoti perdite di tempo e lunghe code presso l’Agenzia delle Entrate.

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La visura catastale è un documento che contiene le informazioni, registrate presso il catasto, relative a un immobile (terreno o fabbricato) situato sul territorio italiano. Viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate.

I dati contenuti nella visura ordinaria di un immobile sono:

• dati identificativi (sezione urbana, foglio, particella, subalterno e comune);
• dati di classamento (zona censuaria, categoria catastale, classe e superficie catastale, consistenza, rendita);
• altre informazioni (dati anagrafici e codice fiscale del proprietario o dei proprietari).

A cosa serve la visura catastale?

Avere a disposizione la visura catastale di un immobile ti consente di individuarne la rendita catastale, ma anche di verificare chi sono i soggetti proprietari di un’unità immobiliare, oltre a recuperare gli estremi necessari per la richiesta di una planimetria catastale (foglio, particella, subalterno).

In particolare, con i dati della visura è possibile acquisire:

• i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (fabbricati e terreni);
• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni;
• i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
• eventuali atti di aggiornamento catastale.

La visura catastale consente ai soggetti di reperire i dati catastali degli immobili. La sua utilità è, però, prevalentemente informativa. I dati contenuti al suo interno, infatti, non hanno valenza legale, in quanto il catasto è definito un “ente non probatorio”.

Come richiedere una visura catastale?

Per recuperarla, ai fini di ottenere tutta la documentazione necessaria per una compravendita immobiliare, la visura catastale si può richiedere presso:

• gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, tramite specifico modulo di richiesta. Il servizio è gratuito se richiesto per immobili di cui si è titolari o su cui si hanno diritti reali di godimento;
• presso lo Sportello Amico delle Poste Italiane, tramite modulo di richiesta;
• in via telematica tramite il servizio “Consultazione personale” dell’Agenzia delle Entrate; in questo caso è necessario disporre delle credenziali di accesso e gli identificativi catastali dell’immobile.

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La riforma del catasto divide il dibattito pubblico, ma anche gli umori dei cittadini. Facile.it ha commissionato un’indagine per comprendere qual è il pensiero degli italiani su questa riforma. Ne è emerso che: più di un proprietario su due (57%) è d’accordo con la riforma; il 16,3% è apertamente contrario, mentre ancora in molti (26,7%), non hanno un’idea precisa in merito.

Le ragioni favorevoli contrarie alla riforma

Il 58,7% dei favorevoli pensano che la riforma del catasto possa portare alla luce i cosiddetti immobili “fantasma”; si tratta di quei 1,2 milioni di edifici ancora sconosciuti al catasto e al fisco. Sempre tra i favorevoli, il 56,9% dei proprietari pensa che la riforma possa contribuire a rendere più equo e trasparente il prelievo sugli immobili. Il 18,1% è convinto che la riforma non comporterà cambiamenti riguardanti il prelievo fiscale, mentre il 13,1% è convinto che la modifica porterebbe addirittura ad un abbassamento del prelievo fiscale. Questa percentuale sale fino al 18,5% tra i partecipanti al sondaggio che sono alla ricerca della prima casa.

La stragrande maggioranza dei contrari (78,9%) teme che l’aggiornamento dei valori catastali possa comportare un aumento delle tasse sulla casa, mentre il 49,3% teme che la variazione possa causare una spesa maggiore in caso di compravendita immobiliare.

Gli effetti in caso di un aumento delle tasse

Il timore più grande riguardante la riforma del catasto è ovviamente il possibile aumento delle tasse sulla casa, i cui effetti potrebbero avere conseguenze importanti sull’intero mercato immobiliare. Del campione analizzato, il 31,4% di coloro che oggi sono alla ricerca della prima casa ha dichiarato di esser disposto a rinunciare all’acquisto se le tasse dovessero aumentare. Anche il mercato delle seconde case potrebbe andare incontro ad uno stop delle compravendite: il 29,7% dei partecipanti al sondaggio ha, infatti, ammesso di essere pronto a rinunciare all’acquisto di un secondo immobile.

«La variazione dei valori catastali di un immobile potrebbe avere effetti non solo sulle tasse che pesano sulle seconde case, ma anche sui costi connessi all’acquisto di un’abitazione» spiegano da Facile.it «visto che l’imposta di registro che si paga è calcolata in percentuale sul valore catastale nella misura del 2% se si tratta di una prima casa, mentre è pari al 9% in caso di seconda casa». Non solo domanda ma anche offerta. Sono infatti 2,2 milioni i proprietari immobiliari che, in caso di aumento delle tasse, potrebbero vendere la seconda casa.

Fonte: La Stampa

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